La possession d’un immeuble en France par un non-résident : Que la force soit avec lui

1/ Les revenus de l’immeuble

Le principe de la fiscalité immobilière internationale est celui de l’imposition dans l’Etat du lieu de situation de l’immeuble.

Mais cet Etat peut voir son droit réduit par les conventions fiscales, pour éviter les doubles impositions.

Les revenus de l’immeuble sont imposés en FRANCE conformément aux règles françaises, au taux minimum de 20%, et supportent les prélèvements sociaux de 15,50% (depuis le 1er janvier 2016).

2/ Les plus-values

Les plus-values réalisées par le cédant non résident personne physique sont imposables en FRANCE et dans les mêmes conditions que pour le résident (article 150 V et suivants du C.G.I. et article 144 bis) :

  • abattement pour durée de détention (exonération au bout de 22 ans pour l’impôt sur le revenu et de 30 ans pour les prélèvements sociaux),
  • taux d’imposition de 19% quel que soit le lieu de résidence ;
  • taxe additionnelle sur la plus-value de 1 à 6% selon les montants, et prélèvements sociaux au taux de 15,50% depuis le 1er janvier 2016.

Il existe une exonération pour les ressortissants d’un Etat membre de l’Espace Economique Européen dans la limite de la cession d’un logement par contribuable et de 150.000 € de plus-value nette imposable.

Cette exonération s’applique pour les cessions réalisées au plus tard le 31 décembre de la cinquième année suivant celle du transfert par le cédant de son domicile fiscal hors de FRANCE, et sans condition de délai lorsque le cédant a la libre disposition du bien au moins depuis le 1er janvier de l’année précédant celle de la cession.

3/ En matière de succession et d’ISF

En matière de succession et en l’absence de convention fiscale, les droits sont dus en FRANCE selon les règles nationales, avec l’application du taux correspondant à la valeur de l’immeuble puis déduction, le cas échéant, de l’impôt équivalent déjà supporté à l’étranger sur le bien.

En présence d’une convention fiscale, la généralité des règles donne à la FRANCE le droit d’imposer la succession.

Pour l’Impôt sur la Fortune, les mêmes principes s’appliquent avec comme conséquence de soumettre à l’ISF l’immeuble situé en FRANCE.

L’exposé de ces règles est ici très sommaire et il existe plusieurs difficultés d’application des textes qui concernent principalement l’imposition des parts ou titres de sociétés dites « à prépondérance immobilière » qui, en règle général, suit le sort des immeubles

La société à prépondérance immobilière est celle dont l’actif est constitué pour plus de 50% de sa valeur par des immeubles situés en FRANCE et non affectés à l’exploitation industrielle ou commerciale.

La plus-value sur les titres des sociétés à prépondérance immobilière relève donc du régime décrit ci-avant (application du prélèvement de l’article 244 bis au taux de 19 ou 33.33%) après abattement de la plus-value en fonction de la durée de détention.

Ce régime est plus favorable sur le plan fiscal que pour le résident de FRANCE qui, lorsqu’il est propriétaire d’une société soumise à l’impôt société à prépondérance immobilière, voit la plus-value taxée au taux de l’impôt sur le revenu, après application d’un abattement en fonction de la durée de détention : 50% pour les titres détenus depuis au moins 2 ans et moins de 8 ans, et 65% pour les titres détenus au-delà de 8 ans.

Ce très bref exposé démontre que le non-résident qui réalise en FRANCE un investissement important va devoir supporter 36% d’imposition sur les revenus locatifs au minimum, 40,50% au titre de sa plus-value et un taux maximum de 45% dans le cadre de sa succession.

La loi de finances du 29 décembre 2013 a accru la pression fiscale pour les non-résidents propriétaires d’immobilier en FRANCE, en supprimant l’exonération de plus-value au titre de la cession d’un premier logement.

Mais le principal frein à l’investissement étranger sur l’immobilier situé en FRANCE reste la hauteur des droits de mutation à titre gratuit qui s’applique aux successions et donations et sont parmi les plus élevés d’Europe.

Outre les dispositions fiscales, l’investisseur étranger doit aussi tenir compte règles relatives au droit international privé pour assurer la transmission de son patrimoine situé en FRANCE.

C’est pourquoi les professionnels du droit, notaire et avocats, doivent faire preuve de la plus grande vigilance dans l’accompagnement du non-résident.